Immobilier

Revenus locatifs nets d'impôt à Long Terme

LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel 

Nous privilégions le statut LMNP amortissable par rapport au statut LMNP Censi  Bouvard pour sa meilleure rentabilité.

Deux modes d’exploitations sont possibles :

• La location meublée en directe, géré par vous-même sans intermédiaire ou par mandataire (agent ou agence immobilière). Vous avez ainsi toute la liberté de choisir dans un bien vendu dans le neuf ou l’ancien.
• La location meublée gérée : résidences de services gérées par bail commercial. 

PRINCIPE :

Une location est dite meublée dès lors que le logement loué est pourvu du mobilier et des équipements adaptés à la vie courante (cuisine équipée, salle de bain, lit, penderie, meubles de rangement, tables, chaises, canapé, rideaux...) Le propriétaire doit s’assurer que le locataire puisse s’installer en n’apportant pratiquement que ses seuls effets personnels.

DEFINITION DE L'ACTIVITE DE LOCATION EN MEUBLEE :

La location à titre habituel d’un logement meublé est une activité commerciale. Cette activité relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non celle des revenus fonciers.

Cette activité peut être exercée par une société de personnes (EURL, SARL de Famille non soumise sur option à l'impôt sur les sociétés) ainsi que par les sociétés soumises à l'impôt société (SA, SARL de droit commun, etc…).

STATUT DE LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL :

Sont considérées comme loueurs en meublé non professionnel, les personnes qui :

• Bien qu'inscrites au registre du commerce, retirent de cette activité, à la fois un montant de recettes annuelles (ramenés prorata-temporis en cas de commencement ou de cessation d'activité en cours d'année) inférieur ou égal à 23 000 euros TTC et moins de 50% de leur revenu global.
• Ne sont pas inscrites en qualité de loueur professionnel au registre du commerce.

REGIME D'IMPOSITION :

Selon le montant de votre Chiffre d’Affaires, vous relevez du régime micro-BIC ou d’un régime réel d’imposition.

• Le régime micro-BIC
  Si le montant des loyers, charges comprises, que vous percevez ne dépasse pas 32 600 €uros/ans, vous relevez de plein droit du miro-BIC.
  Le fisc appliquera alors sur vos recettes déclarées un abattement forfaitaire de 50 %, avec un minimum fixé de 305 €, représentatif de vos charges.
  L’option pour le régime réel. Si vos charges dépassent 50 % de vos loyers, vous avez intérêt à opter pour le régime réel, ce qui permet de les déduire pour leur montant réel.
  L’option est valable et irrévocable pendant 2 ans, à l’issue desquels elle est reconduite tacitement par période de 2 ans. Elle doit être exercée, par courrier, avant le 1er février de l’année de perception des revenus ou jusqu’à la date de dépôt de votre première déclaration. Pour revenir au régime micro-Bic, il suffit de dénoncer l’option. Cela peut être opportun une fois les amortissements épuisés afin de bénéficier de l’abattement forfaitaire de 50 %. 

• Le régime réel d’imposition
  Si les loyers ont dépassé 32 600 €uros ou si vous avez exercé une option en ce sens, vous relevé du régime réel d’imposition, normal ou simplifié. (Si le loueur perçoit des recettes comprises entre 32 100 € et 763 000 €, il sera imposable selon le régime du réel simplifié et devra souscrire une déclaration de ses revenus professionnels dans les conditions de droit commun. Au-delà il sera imposable selon le régime réel normal de droit commun.)

Il vous appartient de déterminer votre revenu net imposable, en retranchant de vos recettes locatives les charges supportées pour les acquérir ou les conserver.

ZOOM SUR LE REGIME REEL D'IMPOSITION

• Les charges déductibles :
• Les dépenses liées au financement et à la gestion courante du bien : intérêts d’emprunt, primes d’assurance, commission versées à un gestionnaire, consommation du locataire lorsque les contrats restent à votre nom (eau, électricité, gaz…), charges de copropriété…
• Les impôts et taxes : Taxe foncière, contribution Economique Territoriale (CET)
• Les travaux d’entretien et de réparation ayant pour objet de remettre en état ou de conserver le logement loué, ou les parties communes de l’immeuble
• Les amortissements de l’immobilier (répartis généralement sur 25 à 35 ans)  et du mobilier (répartis sur 5 à 7 ans) : l’amortissement, déduit annuellement, doit rester constant. En revanche, le prix du terrain n’est pas amortissable.

L’amortissement déductible est limité aux loyers perçus, diminués des charges relatives au bien. Sa déduction ne peut donc avoir pour effet de créer un déficit. Et si votre activité de loueur est déjà déficitaire, l’amortissement ne peut contribuer à augmenter ce déficit mais est reportable sur vos revenus locatifs des années bénéficiaires postérieures, sans limite de temps, tant que le bien continue d’être loué.

• L’imputations des déficits :

Lorsque vous relevé du régime réel, vous enregistrer un déficit si, une année donnée, vos charges ont été supérieures à vos revenus.

Le déficit s’impute uniquement sur les autres bénéfices non professionnels tirés des locations meublées de votre foyer fiscal réalisés la même année ou les 10 années suivantes. La part du déficit non déduite dans ce délai est définitivement perdue. Si vous relever du micro BIC, vous ne pouvez pas constater de déficit. Vous pouvez seulement déduire vos déficits antérieurs, lorsque vous releviez du régime réel, encore reportables.